property right on the apartment. The customer paid the cost of construction and the 
developer should arrange the issue of ownership act for the apartment. The act of 
acceptance - transfer of apartments between the parties was signed, but contrary to the 
taken obligations, the developer did not register ownership of the apartment after the 
customer, instead - gave property rights on the object of unfinished construction into 
the mortgage.[17] The problem in the case was how to remove that apartment from the 
register of mortgages and withdraw from the mortgage.  

In our view, the apartment owner in that case should refer to the Part 5 of the 

Article 16 of the Law of Ukraine “On Mortgage” [18]. In case of unfinished object 
under construction, the mortgage does not apply to the part which is allocated in nature 
and has been acquired by any person (buyer) under a civil contract by full payment of 
its value before the decision of foreclosure. After the foreclosure of penalty, the rights 
and duties of the developer to third parties should pass to the new owner of unfinished 
construction (building) or the object of unfinished construction. Thus, the full payment 
under the contract will be the ground for removal of the object from the mortgage. 
Inconsistencies and problems in this area arises because both the developer and 
customer have property rights on the object of construction, however, they vary 
depending on the reason they occur.  

According to the valid legislation of Ukraine the private funds financing 

construction should be performed through the FCF or FREO to ensure and protect the 
rights of investors. Therefore, it is necessary to analyze the peculiarities of contractual 
and property rights circulation in this sphere.   

a.

 

Stage of contract conclusion on the FCF participation and transmission of 

funds to FCF 

At the stage of the contract conclusion on FCF participation and transmission of 

funds to FCF, the installer of management transfers property into the trust. As noted 
by R. Maidanyk, trustee is the only owner of the trust property, there are no other 
owners. The installer and beneficiary of trust property have only contractual rights, that 
is why they are not the owner of this property.[19] Thus, by making an investment, the 
investor got contractual rights to acquire property and the manager - the right on the 
trust property.  

It is important to note that the investor doesn’t get contractual rights to acquire 

property at the moment of FCF contract conclusion but at the time of funds 
transmission to the FCF.  

At the same time the investor acquires the status of principal. Under the Part 2 of 

the Article 15 of the Law of Ukraine “On Financial and Credit Mechanisms and 
Management of Housing Construction and Real Estate” the manager should assign the 
client the appropriate amount of measurable units of the investment after the first 
payment under the FCF agreement [20]. Principal gets rights for the appropriate 

- 168 -